Goed om te weten.

Een woning verkopen zonder vastgoedmakelaar? Dat kan perfect. De interessantere vraag is: welke taken wil je zelf uitvoeren en waarbij wil je ondersteuning?

Wie zijn woning verkoopt, is niet verplicht om daarvoor een vastgoedmakelaar in te schakelen. Als eigenaar kan je zelf kandidaat-kopers ontvangen, rondleidingen geven en uiteindelijk beslissen aan wie je verkoopt.

Alleen wordt “zelf verkopen” vaak voorgesteld alsof er maar twee mogelijkheden bestaan: alles zelf doen of alles uit handen geven. Net tussen die twee uitersten ligt volgens ons de interessantste optie.

Jij kent de woning beter dan wie ook.

Een makelaar kan een woning leren kennen. Jij hebt er misschien jaren gewoond. Je weet wanneer het avondlicht binnenvalt, waarom die ene berging zo handig is, hoe rustig de straat werkelijk is en welke plek in de tuin in juni het fijnst zit.

Dat maakt een eigenaar vaak bijzonder goed geplaatst om een bezoek te begeleiden. Kandidaat-kopers krijgen antwoorden uit eerste hand en het gesprek voelt doorgaans persoonlijker.

Zelf verkopen betekent niet dat je alles zelf moet kunnen.

Waar zit dan het moeilijke deel?

Vooral in alles wat vóór dat bezoek gebeurt. Een correcte prijsstrategie bepalen. Zorgen voor sterke fotografie. Een advertentie schrijven die niet klinkt zoals alle andere. De woning zichtbaar maken op de juiste vastgoedplatformen. Aanvragen verzamelen. Documenten voorbereiden.

Als dat deel niet goed zit, krijg je simpelweg minder — of de verkeerde — kandidaten over de vloer.

De tussenweg.

Daar is Nick&ik rond gebouwd. Wij ondersteunen de voorbereiding en presentatie van de verkoop. Afhankelijk van het gekozen pakket helpen we ook met de prijsstrategie en de nodige documenten.

De woning wordt professioneel in de markt gezet, terwijl jij zelf de kandidaat-kopers ontvangt. Nick&ik doet dus geen bezoeken en geen onderhandelingen in jouw plaats.

Daardoor behoud je zelf de controle over je verkoop en vermijd je tegelijk dat je voor elk onderdeel opnieuw het wiel moet uitvinden.

Voor wie werkt dit?

Vooral voor eigenaars die het fijn vinden om zelf contact te hebben met geïnteresseerden, maar wel belang hechten aan een professionele uitstraling.

Wil je werkelijk niets met de verkoop te maken hebben? Dan is een klassieke makelaar wellicht logischer. Wil je zelf aan het roer blijven en vooral ondersteuning waar die waarde toevoegt? Dan wordt het interessant.

Een percentage klinkt klein. Tot je het percentage naast de verkoopprijs van je woning zet.

Bij de keuze tussen zelf verkopen en verkopen via een makelaar speelt de kostprijs bijna altijd mee. Logisch: bij een woning gaat zelfs een beperkt percentage al snel over duizenden euro's.

Percentage versus vaste prijs.

Klassieke makelaars werken vaak met een commissie die gekoppeld is aan de verkoopprijs. Het exacte tarief verschilt per kantoor en overeenkomst. Daarom is het belangrijk om niet alleen naar een percentage te kijken, maar naar het concrete bedrag dat je uiteindelijk betaalt.

Stel bijvoorbeeld dat een makelaarsformule in jouw concrete offerte neerkomt op 3% van een verkoopprijs van €500.000. Dan vertegenwoordigt dat €15.000, vóór je eventuele verschillen in btw-behandeling of bijkomende kosten vergelijkt.

Bij vastgoed is 1% nooit gewoon 1%.

Maar een makelaar doet daar toch iets voor?

Uiteraard. Een klassieke makelaar kan onder andere de verkoop voorbereiden, publiciteit organiseren, kandidaten opvolgen, bezoeken uitvoeren en onderhandelingen begeleiden.

De relevante vraag is daarom niet of die dienstverlening waarde heeft. De vraag is welke onderdelen jij daadwerkelijk wil uitbesteden.

Wie bijvoorbeeld perfect bereid is om zelf enkele bezoeken te doen, hoeft daarvoor niet noodzakelijk een volledig klassieke verkoopformule te kiezen.

Waarom Nick&ik met vaste pakketten werkt.

Onze prijs stijgt niet omdat je woning duurder is. Het werk om een woning professioneel te fotograferen of een advertentie te publiceren wordt immers niet automatisch drie keer groter omdat de woning drie keer zoveel waard is.

Daarom werken we met vaste pakketten. Je weet vooraf waarvoor je kiest en wat de begeleiding kost.

Kijk dus naar het eindbedrag.

Vraag bij iedere formule duidelijk welke diensten inbegrepen zijn, welke niet, of bedragen inclusief of exclusief btw worden gecommuniceerd en welke bijkomende kosten mogelijk zijn.

Pas daarna kan je appels met appels vergelijken.

“We kunnen altijd wat zakken.” Het klinkt logisch. Toch kan een te hoge startprijs je verkoop net moeilijker maken.

De vraagprijs is geen bedrag dat je zomaar boven een advertentie plaatst. Ze bepaalt mee wie je woning ziet, welke verwachtingen kandidaten hebben en hoe je woning zich verhoudt tot alternatieven in dezelfde prijsklasse.

De eerste weken zijn belangrijk.

Wanneer een woning nieuw online verschijnt, is ze voor potentiële kopers nieuw. Mensen die al langer actief zoeken binnen jouw regio en prijsklasse merken ze op.

Dat eerste momentum wil je gebruiken. Een prijs die duidelijk boven de marktverwachting ligt, kan ervoor zorgen dat kandidaten de woning niet eens bezoeken.

Meer vragen is niet hetzelfde als meer krijgen.

Eigenaars redeneren soms dat een hoge vraagprijs extra onderhandelingsruimte creëert. Dat kan, maar alleen zolang de prijs nog geloofwaardig aanvoelt.

Wordt de kloof te groot, dan concurreert je woning plots met panden die op belangrijke punten meer bieden. Meer ruimte. Een betere ligging. Een gunstiger EPC. Een recentere afwerking.

De beste vraagprijs trekt kandidaten aan zonder onnodig geld op tafel te laten liggen.

En te laag?

Ook dat is niet automatisch verstandig. Een agressief lage prijs kan veel belangstelling genereren, maar moet passen binnen een bewuste verkoopstrategie.

De juiste prijs ontstaat daarom uit een combinatie van vergelijkbare verkopen, huidig concurrerend aanbod, ligging, oppervlakte, toestand, energieprestatie en de specifieke kwaliteiten van het pand.

Emotionele waarde bestaat. Marktwaarde ook.

Voor jou kan die keuken verbonden zijn aan vijftien jaar familieherinneringen. Een koper ziet vooral een keuken die hij mooi vindt — of misschien wil vervangen.

Dat klinkt hard, maar het onderscheid is belangrijk. Een sterke prijsstrategie vertrekt vanuit de markt, niet vanuit wat je zelf ooit betaald of geïnvesteerd hebt.

Prijs is deel van de presentatie.

De foto’s, omschrijving en prijs moeten hetzelfde verhaal vertellen. Als die drie kloppen, voelt een woning logisch gepositioneerd.

En precies dan krijg je de interessantste reactie: niet “waarom kost dit zoveel?”, maar “wanneer kunnen we komen kijken?”

Foto's maken kan op één dag. Het administratieve deel van een woningverkoop vraagt meestal wat meer voorbereiding.

Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van het pand en de situatie. Voor een woning in Vlaanderen komen een aantal documenten echter bijzonder vaak terug.

EPC.

Wie een residentiële woning te koop aanbiedt, moet in principe over een geldig energieprestatiecertificaat beschikken. De verplichte EPC-informatie moet ook in de publiciteit worden vermeld.

Een EPC is maximaal tien jaar geldig, maar voor de verkoop van een bestaande woning komen sinds 2022 in principe alleen EPC's in aanmerking die vanaf 2019 werden opgemaakt en dus een energielabel bevatten. Voor bepaalde geldige EPC Bouw-certificaten gelden specifieke regels.

Asbestattest.

Verkoop je in Vlaanderen een toegankelijk gebouw of gebouwdeel met risicobouwjaar vóór 2001, dan kan een geldig asbestattest verplicht zijn.

Het attest wordt opgesteld op basis van een inventarisatie door een gecertificeerd asbestdeskundige en informeert de koper over aangetroffen asbestmaterialen en de asbestveiligheid van het gebouw.

Elektrische keuring.

Bij de verkoop van een woning is ook de toestand van de elektrische installatie relevant en is, afhankelijk van de installatie en situatie, een keuringsverslag vereist.

Een negatief keuringsverslag betekent overigens niet automatisch dat je woning niet verkocht kan worden. Het verslag informeert de koper over de toestand en eventuele verplichtingen nadien.

Bodemattest.

Bij de overdracht van grond in Vlaanderen is een bodemattest van OVAM een belangrijk verplicht document. Het geeft informatie over de gekende bodemkwaliteit van het perceel.

En daar stopt het niet noodzakelijk.

Afhankelijk van de woning kunnen onder andere stedenbouwkundige informatie, informatie over overstromingsgevoeligheid, kadastrale gegevens en documenten rond mede-eigendom relevant of verplicht zijn.

Begin met je documenten vóór je advertentie klaar is, niet wanneer de eerste koper al een bod wil doen.

De precieze verplichtingen kunnen wijzigen en zijn afhankelijk van het type pand en de concrete verkoop. Laat bij twijfel altijd controleren welke documenten voor jouw dossier vereist zijn.

De eerste bezichtiging van je woning gebeurt meestal niet in je woonkamer. Ze gebeurt op een scherm.

Nog vóór iemand weet hoe je woning ruikt, hoe stil de tuin is of hoeveel licht er werkelijk binnenvalt, heeft die persoon al een eerste indruk gevormd.

Foto's zijn daarom geen versiering van een vastgoedadvertentie. Ze zijn een belangrijk deel van de verkoop.

Mensen bekijken eerst. Ze lezen daarna.

Op vastgoedplatformen staat jouw woning tussen tientallen alternatieven. Een kandidaat beslist in enkele ogenblikken welke panden interessant genoeg lijken om verder te bekijken.

Een donkere woonkamer, scheve foto of overvolle keuken kan een goede woning daardoor kleiner, drukker of minder aantrekkelijk laten lijken dan ze werkelijk is.

Goede fotografie is niet hetzelfde als bedriegen.

Een woning professioneel presenteren betekent niet dat je ze anders moet voorstellen dan ze is. Integendeel.

De sterkste vastgoedfotografie laat ruimtes begrijpelijk voelen. Ze toont licht, verhoudingen, materiaal en samenhang zonder de werkelijkheid kunstmatig te vervormen.

Je hoeft een woning niet mooier te maken dan ze is. Je moet ze tonen zoals ze verdient gezien te worden.

Voorbereiden helpt.

Je hoeft niet plots in een showroom te wonen. Maar rust in een beeld werkt. Haal losse spullen weg, maak werkbladen vrij, open gordijnen, berg kabels op en zorg dat iedere ruimte een duidelijke functie heeft.

Kleine ingrepen kunnen een verrassend groot verschil maken op foto.

En dan moet het verhaal nog kloppen.

Goede foto's trekken aandacht. De titel en omschrijving moeten die aandacht vervolgens vasthouden.

Vermijd een eindeloze opsomming van deuren en kamers. Een goede advertentie helpt iemand begrijpen waarom deze woning interessant is.

Dat is het verschil tussen een inventaris en een presentatie.

Je hoeft geen geboren verkoper te zijn om iemand goed door je woning te leiden. Vaak is minder verkopen zelfs beter.

Voor veel eigenaars is dit vooraf het spannendste onderdeel van zelf verkopen. Wat moet ik vertellen? Waar begin ik? Wat als iemand kritiek geeft?

In werkelijkheid hoeft een goed bezoek helemaal niet ingewikkeld te zijn.

Begin niet met een verkooppitch.

Mensen komen niet naar je woning om twintig minuten overtuigd te worden. Ze komen om te ontdekken of ze zichzelf er zien wonen.

Geef dus ruimte. Leg kort uit hoe je het bezoek aanpakt en laat kandidaten ook zelf kijken.

Kies een logische route.

Vermijd heen en weer lopen. Start bijvoorbeeld in de inkom, ga vervolgens door de leefruimtes, daarna naar de verdieping en eindig buiten.

Zo krijgt iemand vanzelf een duidelijk beeld van de indeling.

Vertel wat een foto niet kan vertellen.

Dat is waar jij als eigenaar een voordeel hebt. Misschien zit er achter de kast nog een aansluiting. Misschien is de tuin 's avonds heerlijk rustig. Misschien wandel je in vier minuten naar school.

Dat zijn de details die een woning tot een thuis maken.

Wees eerlijk over minpunten.

Kandidaten merken meer op dan je denkt. Een gebrek proberen wegpraten wekt sneller wantrouwen dan het gewoon correct benoemen.

Je hoeft je woning niet te verdedigen. Je moet kandidaten de kans geven haar te begrijpen.

Geef mensen even ruimte.

Je hoeft niet iedere seconde naast een kandidaat te staan. Soms wil een koppel even fluisteren, opnieuw naar een kamer kijken of gewoon vijf seconden stilstaan.

Dat is goed. Een bezoek is geen rondleiding in een museum.

En na het bezoek?

Vraag gerust of alles duidelijk is en of ze nog bijkomende informatie nodig hebben. Vermijd druk. Een kandidaat die werkelijk geïnteresseerd is, heeft geen aftelklok nodig om dat te beseffen.

En vooral: probeer niet te acteren als makelaar. Het sterke aan zelf bezoeken doen, is net dat je de eigenaar bent.